产权市场如何助力新一轮地产“政策组合拳”落地
郑凯平
近期，房地产政策和市场走向备受各方关注。5月17日，房地产市场迎来中央层面的“政策组合拳”，随后全国各地相继推出落地细则。在中国经济企稳回升的关键时刻，上述举动标志着新一轮稳地产、去库存的“政策组合拳”正式开启，力度之大、范围之广、速度之快，超出市场预期，彰显出中央稳预期、稳规模、稳市场的信心和决心。新一轮地产调控政策为市场各方带来新的机遇和挑战，作为产权市场从业者，笔者正密切关注政策动向，研究分析产权市场服务相关政策落地的方向，以期为房地产新发展模式的构建贡献产权力量。
在目前公布的系列地产政策中，近期住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局四部门联合打出的“政策组合拳”成为各方关注焦点。“政策组合拳”首次从供需两端同时发力，聚焦存量商品房消化、刺激刚性和改善性住房需求，从而形成房地产存量和增量的新平衡。具体来看，在需求侧方面，通过降低个人住房贷款最低首付比例、取消个人住房贷款利率政策下限、下调各期限品种住房公积金贷款利率等政策来激活潜在需求。供给侧方面则以盘活存量商品房、存量土地为发力方向，通过支持地方国有企业收购存量商品房、支持地方政府收购已出让的闲置存量住宅用地、支持应续建项目融资和竣工交付等措施来疏通房地产高库存的“堵点”，调节市场供给。
本轮地产政策落脚点，主要在于“收储”和“存量去化”，因此，在系列“政策组合拳”中，国有企业收购已建未售商品房政策备受各方关注，被市场称为“非常时期的非常之策”。从短期看，该政策有利于推动存量商品房去库存，加快保障性住房供给，改善房企的资金状况；从长远看，该政策还有望发挥长效机制，将房地产相关的收入从一次性收取转变为长期稳定现金流，减轻地方政府对土地财政的依赖程度，助力构建房地产新发展模式。目前，该政策已形成初步框架：以央行设立的3000亿元保障性住房再贷款为资金来源；以城市政府选定的地方国有企业为收购主体，且该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间；收购对象严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，且需对不同所有制房地产企业一视同仁；收购用途为建设保障住房体系。
国有企业在此轮房地产政策调控中适时入场，被市场各方寄予厚望。如何将这一政策落实到位，既考验宏观调控的智慧，也考验政策执行的合规与公正。笔者认为，要推动该政策形成长效机制，在执行过程中需把握三个关键点。一是需明确交易规则，确保流程公开透明、操作合规有序。国有企业收购已建未售商品房，在实施收购行为时需综合考虑投资决策的合规性、评估收购行为是否存在国有资产流失风险、是否经得住投后审计等因素。为此，通过制定交易规则来管理和监督交易行为，不仅能确保流程的公开透明、操作的合规有序，还将推动国有企业更加高效地开展收购活动。可以预计，接下来监管部门或将出台相关指引，让国有企业既能积极承担社会责任，又能充分发挥企业能动性，以市场化方式探索并推动该政策落地。二是需建立和完善市场化交易机制。中国人民银行政策明确提出：“支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房”。什么是合理价格？笔者认为，市场化交易机制是确定这一价格的核心，即通过充分的信息披露，吸引广泛的市场参与者在开放、透明的市场环境中进行公平竞争，从而让市场供求关系自然决定价格。这种市场化的交易机制既能真实反映供需关系，也能促进资源有效配置。否则，单一依赖行政手段，可能削弱市场的自我调节能力，不利于政策目标的实现和房地产行业的可持续健康发展。三是需积极探索收储房的有效运营模式。国有企业收购已建商品房后，如何通过运营实现收益覆盖成本，是检验这一模式能否持续的关键。目前，大部分城市租金回报率较低，即便使用低成本资金，加上运营成本后，平衡收支也并非易事。为此，国有企业需积极探索收储商品房的运营模式，确保在满足住房保障目标的同时，还能实现资产的多元化利用和保值增值。
针对以上几个关键点，笔者认为产权市场依托其阳光化、市场化的平台功能，可从以下几个方面为政策落地提供支撑。第一，服务监管部门制定规则。国有企业作为此次存量商品房的收购主体，同时也是产权市场最重要的客户。多年来产权市场围绕产权转让、企业增资、资产转让、房屋租赁等国资交易主业，积累了丰富的业务操作经验，既能从市场角度协助监管部门制定业务制度，又能结合实际制定符合市场规律的操作细则，对国资监管要求有着深刻理解。当前，面对政府赋予国有企业的新任务，产权市场可依据监管要求，深度参与到规则制定工作中，为规范国有企业收购行为贡献产权智慧。第二，确保交易行为的合规有序。大部分产权交易机构均为国有企业，具备较强的市场公信力；同时，产权市场目前已形成一整套较为完备的交易制度和规则体系，按照“信息公开、规则公开、流程公开、结果公开”的原则，能有效预防暗箱操作、商业贿赂等不当行为。此外，产权市场在严格落实监管要求的基础上，从业务审核、档案管理、内部控制等多方面入手，将风险防控工作有效融入到日常经营和业务活动中，建立起完善的合规管理体系。综合来看，产权市场通过一系列行之有效的工作举措已构筑起一道坚固的“防火墙”，国有企业通过产权市场进行商品房收购时，可确保交易的合规性，并能有效管理和控制风险。第三，服务国企市场化收购。国企收购存量商品房政策若要形成长效机制，收购行为必须遵循市场化、法治化等原则。笔者观察到，在前期的地方试点中，一些国有企业通过内部谈判或招标等方式遴选房源，这些做法容易引起对交易价格、交易透明度的质疑。为此，笔者建议国有企业参考其他国资交易模式，即采用进场交易的方式来实施存量房收购行为。作为新型资本市场，产权市场具有非标准化交易的属性，可根据国企收购的个性化需求，设计专门的交易产品和业务操作流程，提升相关资源或资产的市场化配置水平。例如通过广泛的信息披露渠道，征集到更多在建未售的存量房项目信息；通过公平、合理地设置出让方资格条件，让更多的市场主体有平等的参与机会；通过多元化的价格发现机制，可组织潜在出让方展开公开、公平、公正的竞争，有效推动市场化价格的形成，最终实现国有企业以合理价格收购和被收购方快速回笼资金的“双赢”局面。第四，助力探索市场化房源的多元化利用途径。尽管此次政策要求被收购房产主要用于保障房体系建设，但国企在服务住房保障目标基础上，还需积极寻找其他市场化房源的多元化利用途径。例如，国有企业可依托产权市场探索市场化房源的对外招租。以笔者所在的北京产权交易所（以下简称北交所）为例，近年来在服务国企自有房产的对外招租上取得显著成效，不仅促成了租金价格和承租率较进场前的明显提高，还积累了丰富的潜在承租人资源，这些资源和经验可快速应用在市场化房源的对外招租上。又如，国有企业如需利用市场化房源发展旅游民宿、精品酒店等业务，北交所可有效整合业务资源，利用文化、体育和旅游资源交易业务优势，为这些项目提供信息披露、策划咨询、招商推介等服务，进一步拓宽市场化房源的应用场景。
此外，笔者还注意到，国有企业在执行收购政策时，尽管能得到金融机构提供的资金支持，但仍需占用大量企业自有资金，为此一些国有企业提出或将通过发行类reits等方式来缓解资金压力。在这方面，产权市场也能提供资产梳理、方案设计、法规咨询等顾问咨询服务，助力政策的长期执行。
值得一提的是，近期产权市场已在积极进行实践，5月11日，重庆地方国有企业重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司已开始通过重庆联合产权交易所发布《关于公开征集批量收购商品房房源的公告》，受到市场广泛关注。
我们坚信，这一轮精准有力的地产调控政策，将有效降低市场库存、改善供需关系、提振市场信心，推动我国房地产平稳健康发展。产权市场将持续关注政策动向，响应政策号召，积极发挥市场功能，力争在构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展征程中展现更大作为、作出更大贡献。