北交所与梁子镇政府协商,以2018年12月31日为估值基准日，参照国家有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的估值分析方法，对梁子镇梁子岛风景区部分资产价值提供估值分析服务，并出具估值咨询报告。估值咨询结果为16.41亿元（大写壹拾陆亿肆仟壹佰万元整）。

梁子岛基本情况

梁子岛岛上于2004年8月被省政府核准为省级旅游度假区，2006年9月被评为国家aaa级旅游岛上, 2009年12月被评为国家aaaa级旅游岛上，2012年被评为湖北省旅游名镇,所隶属梁子镇于2017年被评为全国特色景观旅游名镇。2017年10月由于管理原因被省旅游委摘牌，并给予一年整改复牌期。梁子岛岛上内有一个社区居委会（梁子居委会），于1999年开始发展旅游事业，岛上水电等基础设施完备，学校医院等公益设施齐全，主要产业为渔业捕捞和旅游业。岛上户籍人口1006户2802人，居民主要从事渔业捕捞和旅游业。驻岛国有企事业单位在本地户籍1户130人（集体户）。

1）基础设施

岛上建有公厕7座，建筑面积472.03平方米；自来水厂1座，建筑面积366.5平方米，日供水能力800吨左右，占地1218.07平方米左右，目前正投资1700万铺设自来水管道，实现梁子湖自来水厂直接供水；岛上建有污水处理厂一座，占地5亩左右，日处理能力2000吨，实现全岛污水处理全覆盖；岛上道路5条；桥梁1座，长度50米；岛上长岭旅游码头停车场占地60亩，可停放车辆1500台。岛上现有变电站一座，装机容量3.5万伏。

2）旅游景点

岛上共有景点12处，面积1898.56平方米。省级文物保护单位2个，分别是张家楼房、瓦窑澥遗址。

3）船运情况

岛上旅游船运统一由鄂州市万顺旅游航运有限公司管理，共有船舶33艘，座位1258个，船舶原值总计1240万元，股东232人。岛上内现建有码头一处，即梁子岛码头，外围对接梁子岛岛上已建成运营码头2个，即长岭旅游码头、磨刀矶码头。岛上居民通过2条钢质班船日常出行，班船由海江公司经营管理。

4）房屋情况

岛上房屋781栋，总建筑面积293,029.18 平方米。其中，个人自主建房房屋660栋，建筑面积128,848.87 平方米；岛上共有国有企事业单位11家，建筑面积39,032.38 平方米。包括梁子变电站、市地税局、供销社、水产站、移动公司、梁子学校、梁子湖管理局、梁子卫生院、梁子水陆派出所、信用合作社、梁子电信。岛上设有鄂州管委会梁子居委会，建筑面积717.62平方米。

5）土地资源

梁子岛土地用途面积，根据梁子镇土管所提供的《梁子镇土地利用总体规划图（2015-2020）》、《梁子岛土地利用图》、《梁子居委会面积分类图》及梁子岛集体土地所有证权证号为鄂州集有（05）第122号得知；梁子居委会农民集体土地证载面积13,68,800平方米。其中，住宅用地 130,071.19 平方米；住宅用地 522,128.74平方米；风景名胜设施用地5,703平方米；工业用地7105.86平方米；其他建设用地80964.16平方米。岛上农用用地，其中，耕地60480平方米；园地8500平方米；林地61760平方米；其他农用地389287.2平方米,现状为滩涂，已在允许建设区，新增建设用地现状使用及规划中。土地评估范围不包括坑塘、齐心湖占用土地使用面积。

6）经营商户

梁子岛经营户共有198户，经营面积152866.19平方米（含大型酒店102866.19平方米，个人房屋经营4.5万平方米，户外经营5000平方米）。其中酒店餐饮经营户数137户，经营人数415人，床位数3200张；娱乐行业10户，经营面积1.1万平方米；水产副食51户，经营面积2550平方米；电瓶车9台，股东56人，从业人员7人。

景区经营户办理工商营业执照198家，有房屋产权证经营户124家，面积4.8万平方米，无房屋产权证经营户74家，面积1.7万平方米。室内经营192家，户外经营6家。外来租赁经营5家，外来购买经营11家，16家均有房屋产权证。

7）旅游收入

1、总收入。2017年度，梁子岛景区共接待海内外游客60.4万人次，实现旅游收入3亿元。

2、门票收入。景区门票定价为30元/人次，2017年旅游上报人数为60.4万，其中包含免票人数（60岁以上老人及儿童）18.9万，团体票优惠价格为20元/人次，门票上报总收入1144.8万元。

3、船票收入。2017年，为便于服务管理，景区购置安装了职能票务系统，实行门票、船票一票制收取，船票价格为单程20元/人次，往返40元/人次，船票收入全部归民营股份制企业万顺航运公司所有。

估值咨询对象和估值咨询范围

本次估值咨询的对象是梁子岛景区申报的截至估值咨询基准日部分资产的市场价值；

估值咨询范围为梁子岛景区申报的截至估值咨询基准日的部分资产，包括房屋（构）建筑物、机器设备和部分无形资产的市场价值，具体如下：

1、房屋建（构）筑物，主要为岛上660户自主房屋、滨湖二路住宅、沿湖小区、酒店商铺、企业及单位用房、码头设施等

2、无形资产-土地，梁子居委会农民集体土地证载面积13,68,800平方米。其中，根据证载情况实际用途及面积为：住宅用地 130,071.19 平方米；住宅用地 522,128.74平方米；风景名胜设施用地5,703平方米；工业用地7105.86平方米；其他建设用地80964.16平方米。岛上农用用地，其中，耕地60,480平方米；园地8,500平方米；林地61,760平方米；其他农用地389,287.20平方米，现状为滩涂，已在允许建设区，新增建设用地现状使用及规划中。土地评估范围不包括坑塘、齐心湖占用土地使用面积。

3、机器设备及其他设备共172台，其中：自来水厂主要设备为单级单吸立式管道泵、清水泵、罗茨鼓机等；污水处理厂主要设备为潜水搅拌机、潜水泵、各类阀门流量器等。

以下为项目估值咨询报告的部分截取页

评估报告封面

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